정부가 발표한 2026년 세제개편안은 기존 부동산 과세의 핵심 기준이었던 '주택 수'를 '실거주 여부'와 '주택 가액' 중심 체계로 전환하는 내용을 담고 있습니다.
실제로 거주하는 1주택 실수요자의 세 부담은 줄이거나 유지하는 반면, 실거주하지 않는 고가 주택 및 다주택자에 대한 과세는 대폭 강화됩니다.
이번 세제개편으로 인해 본인 소유 주택의 거주 여부와 자산 규모에 따라 자산 운용 및 절세 방향이 결정됩니다.
1주택자 세 부담을 가르는 실거주 여부와 보유세 변화
실거주 1주택자를 위한 종부세 기본공제 상향
실거주 중인 1세대 1주택자는 종합부동산세 과세 기준이 완화되어 세 부담이 줄어듭니다.
종부세 기본공제 금액이 기존 공시가격 12억 원에서 14억 원(시가 약 20억 원 수준)으로 상향 조절됩니다.
이에 따라 시가 20억 원 안팎의 주택에 직접 거주하는 1주택자는 종부세 부담이 대폭 줄어들거나 과세 대상에서 제외되는 혜택을 받게 됩니다.
비거주 1주택자와 초고가 주택에 적용되는 세금 인상
주택을 소유하고 있지만 직접 거주하지 않는 비거주 1주택자는 세금 부담이 가중됩니다.
비거주 1주택자의 종부세 기본공제는 공시가격 12억 원에서 9억 원으로 크게 축소됩니다.
또한 실거주 주택이라 하더라도 시가 30억 원을 초과하는 고가 주택이나 40억 원 이상의 초고가 주택은 세율 인상 및 중과세가 적용됩니다.
양도소득세 장기보유특별공제의 거주 중심 재편
단순 보유를 넘어 실제 거주 기간을 반영하는 공제 체계
양도소득세 산정 시 가장 큰 비중을 차지하던 장기보유특별공제가 '장기거주소득공제' 구조로 전면 개편됩니다.
기존에는 보유 연 4%, 거주 연 4%를 합산해 최대 80%를 공제했으나, 개편 후에는 보유 기간에 따른 공제가 단계적으로 축소되거나 폐지되고 오직 거주 기간(연 8%) 중심으로 일원화됩니다.
따라서 실거주 없이 갭투자 형태로 보유했던 주택은 매도 시 기존보다 훨씬 높은 양도소득세를 부담해야 합니다.
장기 실거주자 대상 양도세 기본공제 확대
10년 이상 장기 거주한 1주택자에 대해서는 양도소득세 기본공제 혜택이 대폭 확대됩니다.
기존 250만 원 수준이었던 기본공제 한도가 10년 이상 실거주한 1주택자에 한해 최대 2,500만 원까지 상향됩니다.
이러한 개편은 한 집에 오래 거주한 실보유자의 주거 이동 및 자산 회수를 돕는 장치로 작용합니다.
다주택자를 위한 한시적 매도 기회와 과세 강화
다주택자 양도세 중과 완화 데드라인 설정
정부는 다주택자의 시장 내 매물 출회를 유도하기 위해 양도소득세 중과 한시적 완화 조치를 도입합니다.
조정대상지역 내 다주택자가 주택을 처분할 때 가산되던 중과세율을 단계적으로 완화해 주어 매도 부담을 낮춰줍니다.
다만 이러한 완화 조치는 한시적으로 운영되므로, 자산을 정리하려는 다주택자는 해당 기간 내 출구전략을 실행하는 것이 유리합니다.
보유세 산정 시 공정시장가액비율의 단계적 상향
3주택 이상 다주택자와 조정대상지역 내 다주택자의 종부세 산정에 적용되는 공정시장가액비율이 상향됩니다.
기존 60% 수준에서 단계적으로 최대 80%까지 올려 적용함에 따라 다주택자가 부담해야 할 보유세액은 해마다 늘어나게 됩니다.
지속적인 보유세 인상은 임대 수익성 악화로 이어질 수 있으므로 알짜 자산 중심의 포트폴리오 재편이 필요합니다.
부동산 세제 개편에 맞춘 자산 관리 전략
거주 요건 충족을 통한 절세 효과 극대화
앞으로의 부동산 세제 구조에서는 주택 소유보다 실제 거주 여부가 세액 정산의 핵심 변수입니다.
보유 중인 주택에 직접 전입하여 일정 기간 이상 실거주 요건을 채우는 것이 보유세와 양도세를 동시에 줄이는 가장 확실한 방법입니다.
비거주 상태로 보유 중인 고가 1주택이 있다면 실거주 전환 시점을 조속히 계산해 볼 필요가 있습니다.
다주택자의 매도 시기 및 우선순위 자산 정리
다주택자는 양도세 중과 완화 기간을 활용해 비선호 지역이나 수익성이 떨어지는 주택부터 단계적으로 정리하는 것이 권장됩니다.
공정시장가액비율 상향과 세부담 상한 조정으로 인해 보유세 부담이 빠르게 증가하기 때문입니다.
자산 가치가 높고 실거주가 가능한 주택 위주로 남기는 이른바 '똘똘한 한 채' 집중 전략이 한층 강화될 전망입니다.
자주 묻는 질문
Q1. 실거주하지 않는 1주택자도 종부세 감세 혜택을 받을 수 있나요?
A1. 실거주하지 않는 1주택자는 감세 혜택을 받기 어렵습니다. 오히려 비거주 1주택자의 종부세 기본공제액이 공시가격 12억 원에서 9억 원으로 줄어들어 보유세 부담이 커질 수 있습니다.
Q2. 양도소득세 장기보유특별공제는 어떻게 변경되나요?
A2. 단순 보유 기간에 따른 공제율은 점차 축소되며 실제 거주한 기간을 중심으로 공제 체계가 바뀝니다. 실거주 없이 집을 장기 보유하기만 한 경우에는 이전보다 훨씬 적은 공제율을 적용받아 양도세 부담이 늘어납니다.
Q3. 다주택자는 언제 주택을 매도하는 것이 유리한가요?
A3. 다주택자 양도세 중과 완화 혜택이 적용되는 기간 내에 매도하는 것이 유효한 출구 전략입니다. 다주택자에 대한 공정시장가액비율 상향으로 보유세가 연차별로 늘어나므로, 유예 기간 내 비선호 주택부터 우선 매도하는 것을 검토해야 합니다.
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